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南国置业2019年半年度董事会经营评述

发布时间:2019-08-26 17:14    来源媒体:同花顺

南国置业(002305)(002305)2019年半年度董事会经营评述内容如下:

一、概述1、行业环境及市场分析报告期内,根据国家统计局数据,2019年1-6月份,全国房地产开发投资61,609亿元,同比增长10.9%。其中,住宅投资45,167亿元,增长15.8%,增速回落0.5%。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。房地产开发企业房屋施工面积772,292万平方米,同比增长8.8%。房地产开发企业土地购置面积8,035万平方米,同比下降27.5%;土地成交价款3,811亿元,下降27.6%。商品房销售面积75,786万平方米,同比下降1.8%。其中,住宅销售面积下降1.0%,办公楼销售面积下降10.0%,商业营业用房销售面积下降12.3%。商品房销售额70,698亿元,增长5.6%。其中,住宅销售额增长8.4%,办公楼销售额下降12.5%,商业营业用房销售额增长10.0%。2019年上半年,房地产行业政策在“房子是用来住的,不是用来炒的”定位要求下,围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标,保持调控政策的连续和稳定。2019年4月的中央政治局会议再次重申了“房住不炒”,要求落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。住建部通过适时市场预警、央行通过货币闸口管控、银保监会通过资金流向监管,共同构建起了房地产市场风险防范机制。2019年7月,中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,以“稳房价、稳地价、稳预期”为目标的地产调控政策信号明确。同时,各地政府分类调控、精准施策、有收有放,城市分化愈发明显。整体而言,房地产政策将以稳为主。同时在“因城施策、一城一策”政策指导下,房地产政策在不同城市、地区呈现出一定的灵活性。2、公司主要经营情况报告期内,公司实现营业收入31.55亿元,归属上市公司股东的净利润2,125.31万元,净利润较上年同期增加33.12%。截至报告期末,公司资产总额245.98亿元,归属于上市公司股东的净资产44.58亿元。报告期内,公司继续深耕武汉、成都、南京、重庆等战略型重点城市,同时积极拓展其他重点一二线城市。2019年6月25日,通过产权交易所摘牌方式竞得武汉临江荣城房地产开发有限公司80%的股权,成功获取阳逻开发区P[2015]078号地块,土地面积82,480.97平方米,土地用途为城镇住宅用地,计容建筑面积17.32万平方米,土地位于武汉市新洲区阳逻街马山村,进一步增加了公司在武汉的优质土地储备。报告期内,公司持续提升商业运营能力,推动商业模式创新,稳步推进重点项目改造升级与新项目筹开工作,积极打造自有商业核心IP。一是持续推进轻资产输出管理工作,已初步形成轻资产管理输出模式及标准,培养轻资产运营团队。二是搭建客户评价系统并上线运行。构建消费者、商户及项目的闭环管理,提升商业运营管理能力,建立商业运营客户监督机制。三是加强联动整合异业资源,创新商业营销推广方式。武汉泛悦汇・昙华林项目整合艺术异业资源,打造商业项目“艺术”IP。四是积极探索招商工作新模式,引进优质商户品牌。以“好招商、招好商”为原则,实行主力店招商先行,一系列知名市场品牌入驻商业项目。五是商业自有IP品牌成功孵化落地。泛悦精选都会店、泛悦精选科华店及泛悦健康长虹店分别开业落地,丰富了商业运营业务范围,有力提升商业项目客流水平,持续打造公司商业项目“排他性核心竞争力”。六是积极探索集中收银模式,打造线上交易平台。公司将以泛悦城市奥特莱斯为试点,推进集中收银工作,有效撬动潜在需求形成沉淀资金,为公司发展提供持续稳定现金流。报告期内,公司重点围绕产业核心能力提升、产业资源导入及产业运营服务体系完善三大模块工作,稳步推进产业地产各项工作。一是借助文体产业资源的导入,打造文化体育产业专业能力。二是充分挖掘集团内部成员企业资源优势,发挥公司商业地产核心优势,盘活存量土地资源,积极探索轻资产管理输出合作模式,实现“优势互补、互利共赢”。三是全力整合外部单位产业资源,积极“走出去”,寻求外部合作机会。 二、公司面临的风险和应对措施1、市场竞争加剧的风险房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段,加之政策调控的不确定性,加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险。未来随着房地产市场分化趋势日益明显,行业集中度进一步提升。同时,随着资金、土地等资源不断向大型房企倾斜,强者恒强的局面将得以延续。中小房企的竞争优势减弱,生存空间压缩,行业进入“优胜劣汰”的加速洗牌阶段。房地产市场的竞争将更加激烈,从而加剧了市场风险。公司将聚焦主业实现稳健发展,抓住长江中游城市群、成渝城市群等国家级城市群的发展机遇,踏准节奏实现精准布局;根据居住升级需要,提升产品和服务赢客户;提升商业运营管理能力,促进公司稳健高效发展。同时,加快自有商业IP的孵化,打造多元竞争优势。2、政策变化的风险近年来,房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。调控政策坚持贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”总定位,地产调控政策未见放松,房价上涨较快的城市调控力度有所加大。预期未来整体调控基调将依然延续,并逐步向长效机制、因城施策转变。公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究,依据政策导向和市场状况,理性投资、合理布局,同时优化产品结构,提升产品质量。3、经营风险(1)土地储备风险土地是不可再生的自然资源,土地储备是公司持续稳定发展的重要因素,而公司在取得新土地资源的过程中可能面临土地政策和土地市场变化的风险。由于城市管理的需要,政府可能调整城市规划,使公司储备用地所处的环境发生不利变化,给公司的经营带来风险。(2)销售风险房地产市场的需求目前也开始呈现多元化和个性化趋势,购房者对房地产产品和服务的要求越来越高,如果公司在项目定位、规划设计等方面不能准确把握消费者需求变化并做出快速反应,就可能造成产品积压,无法实现预期的盈利水平。(3)周期性因素相关风险房地产开发不仅受国家和地区政治、经济稳定性和波动性等风险的影响,也受行业周期性影响的风险。随着未来几年国家和地区的政治形势、经济发展趋势、人口培养、收入水平升降、消费心理、物业需求等因素变化,人们对房地产的需求将相应变化,进而影响上市公司的投资收益。(4)筹资风险房地产开发所需的资金量一般都非常大,除利用自有资金外,还需利用预售收回的资金、银行借款等其他方式。一旦国家经济形势发生重大变化,或产业政策、信贷政策发生重大变化,公司存在由于资金筹集困难,从而影响其扩大经营规模及快速发展的风险。 三、核心竞争力分析报告期内,公司继承和发展了二十年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化和核心竞争优势,为公司实现持续、稳健发展奠定了基础。持续提升的价值创造能力经过多年商业地产开发运营实践和积累,公司已经成长为区域有影响力的商业地产开发商和运营商,并加快了跨区域发展步伐,在商业地产“空间”和“内容”的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的能力,商业开发运营管理团队经验丰富。日趋成熟的运营模式及丰富的产品线经过多年的耕耘,公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式,四条主要产品线的开发运营能力及品牌影响力不断提升,并已具备快速复制的能力及条件。持续优化的股权结构及优质股东南国置业控股股东为电建地产,电建地产承诺,将利用自身资源和资本优势,积极推动南国置业业务的发展,并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业务发展机会时,给予南国置业相应优先选择权。电建地产成为南国置业的控股股东进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。优质的土地储备公司目前储备项目主要位于武汉、重庆、成都、南京等城市规划的中心商业区和市级商业副中心区的重要节点上、地铁换乘枢纽和地铁覆盖位置及城市核心区域。随着公司实际控制人中国电力建设集团参与相关重点城市轨道交通、基础设施建设的推进,公司获取重要交通节点特别是沿城市轨道交通站点区域大型综合体开发用地的实力也将持续提升。高忠诚度的客户资源和丰富的商户资源成熟的商业模式及开发运营能力确保了公司商业地产项目的成功,实现了公司、业主和商户多方共赢,获得了业主和商户的信任,老客户重复购买和推荐购买比例稳步提升。公司与多家知名品牌建立了战略合作关系。

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