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南国置业2019年年度董事会经营评述

发布时间:2020-04-22 21:27    来源媒体:同花顺

南国置业(002305)(002305)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、概述

(一)市场环境变化及管理层看法

2019年,受贸易保护主义抬头、技术革新放缓和地缘政治不确定性增加等因素影响,世界主要经济体增长乏力。国内经济方面,受制于中美贸易摩擦、金融去杠杆以及产业转型升级等因素,经济下行压力加大。据国家统计局数据显示,2019年全年GDP为99.09万亿元,同比增长6.10%,符合6%-6.50%的预期目标,但经济增速创1991年以来新低。在经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段的背景下,国家继续坚持从增量扩能为主向存量调整、增量做优并举转变,经济发展动力逐步从传统增长点转向新的增长点。

2019年住宅地产调控继续坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,强调不把房地产作为短期刺激经济的手段。各地继续按照“稳地价、稳房价、稳预期”的要求,落实“一城一策”、差别调控的综合措施,保持政策连续性和稳定性,楼市预期进一步回归理性,市场运行总体平稳。2019年房地产投资同比增长9.90%,增速有所放缓;土地购置面积同比下降11.40%;全国商品房销售面积17.16亿平方米,同比下降0.10%,销售金额15.97万亿元,同比上升6.50%。预计2020年国家仍将维持房地产调控政策的主基调,未来房地产市场将呈现销售平稳、区域分化的格局,并逐步回归居住属性。

商业地产领域,2019年社会消费品零售总额累计实现41.16万亿元,比2018年名义增长8.00%;其中,城镇社会消费品零售额累计实现35.13万亿元,比2018年名义增长7.90%。居民消费需求旺盛,消费结构逐步升级,为商业地产的发展提供了良好的外部环境。同时,商业市场线上线下融合加速,竞争日趋激烈,创新层出不穷,公司商业经营面临着巨大的机遇和挑战。

总的来看,我国房地产行业经过30多年的发展,已经从整体高速成长阶段进入了稳定增长阶段,城市间的分化和差异将会日益明显。未来中国的城镇化进程将更多体现在城市群的协同发展上,公司将紧随国家发展战略,研究长江中游城市群、成渝城市群、珠三角城市群等国家级城市群的发展机会,重点关注公司已有优势资源的城市群,抓住发展机遇,推动公司实现快速发展。同时,随着消费升级和新零售变革,商业市场环境和形态正在被重塑,商业地产的发展逻辑也在转变,商业模式与产品的创新及迭代将成为企业的核心竞争力。公司将抓住消费升级的契机,通过不断创新谋求发展,全面提升商业运营管理水平和竞争能力。

(二)主要项目所处区域的市场分析

公司是一家以商业地产为引导,涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业,以武汉为核心,布局于成都、重庆、深圳、南京、荆州、襄阳等城市。

武汉市场:随着长江中游城市群、长江经济带、中部崛起等国家战略助推,军运年武汉城市软硬实力全面提升,城市吸引力不断增强。目前,武汉实有人口超过1400万,2019年新增人口达到100万左右。志在建设新一线与国家中心城市的武汉,楼市成交量连续9年位居全国三甲,土地市场再创新高,住房市场量价齐升,成为全国头部房企战略布局重镇,通过限购、限价、刚需家庭优先选房等政策,武汉市场稳中有升,第四季度开始,一城一策措施全面推进,必将对2020年的稳定发展起到关键的作用。

成都市场:2019年,成都实现GDP17012.65亿元,同比增长7.8%。成都市总体保持增长趋势,整体城市发展具备较大潜力。成都市人均GDP、地方财政收入及常住人口数量都保持稳定上升。成都房地产政策在2018年明显收紧,出台加强限购政策。但在2019年并未进一步趋严,政策保持平稳。随着成都产业结构和产业能级不断优化和创新,成都人才吸引力度持续增强。户籍人口及常住人口逐年攀升,人口基本面持续向好,为楼市带来需求增量。

重庆市场:2019年,重庆实现GDP23605.77亿元,同比增长6.3%。重庆市处于平稳发展阶段,在常住人口数量方面,年均数量增长在20万左右波动。在“房住不炒”的定位下,重庆今年的房地产调控也以稳市场、稳预期为主。同时,大力发展租赁住房,构建了准入分配、租赁管理、资产运营、物业维护、社区治理等符合重庆实际的公租房制度体系,在全国率先打破城乡内外差别和户籍制度藩篱。

深圳市场:2019年,深圳实现GDP26927.09亿元,同比增长6.7%。在“房住不炒”的调控主基调下,深圳迎来大湾区发展规划纲要、先行示范区意见发布等政策利好,楼市明显回暖。一手商品住宅供应及成交均创近三年新高,均价总体保持平稳,库存面积降至历史较低水平;二手住宅市场信心明显提升,成交持续活跃,均价稳中有升。深圳将继续发挥城市主体责任,进一步增加市场供应,加强市场监管的同时结合市场形势进行政策微调,持续推进长效机制建设,确保房地产市场平稳健康发展。

南京市场:南京坚持“房住不炒”“因城施策”的政策,房地产市场运行平稳,销售规模较去年有所上升,市场整体趋好。南京人才政策持续升级,人口竞争力有所增强。自贸区和国家级新区两大国家战略叠加,南京将发挥长三角一体化中“头雁”作用。

(三)报告期内公司总体经营发展情况的回顾

2019年公司在董事会及经营层的领导与努力下,积极应对宏观经济及房地产市场调整压力,坚持稳中求进发展总基调,在控风险基础上抢抓房地产市场新常态下的新机遇,全力以赴,攻坚克难,公司运营效率及质量效益进一步提升。公司全年实现营业收入63.69亿元,同比上升57.99%;受当期部分商业项目主动调改与部分住宅开发项目结利周期的影响,当期实现归属于上市公司股东的净利润-3.55亿元,较上年同期降低了520.39%。

(1)抢抓机遇,投资拓展布局深圳

2019年,以“3+4+N”投资战略布局为指导,不断优化调整投资策略,抢抓投资市场机遇,聚焦已进入城市,兼顾其他一线及重点二线城市拓展力度,补充“快周转”的利润型项目,多手段确保年度新增土地储备投资目标的实现。一是持续深耕战略型重点城市。积极参与公开市场招拍挂,聚焦武汉、重庆等战略型城市,相继成功获取阳逻078地块、重庆市沙坪坝西永大学城地块,有效扩充公司土地储备,为公司稳健发展提供有力保障。二是投资质量及投资结构不断优化。坚决落实“要拿地、拿好地、拿价格合适地”工作方针,所获取土地均为优质低溢价地块,土地储备的商住比例及资产结构进一步优化。三是公司战略布局实现新突破。多措并举拓展投资拿地渠道,积极寻求价值洼地,首次进入深圳,获取深圳光明区地块,战略布局粤港澳大湾区。四是积极寻求合作伙伴。在融资困难的大趋势下,坚持“小股操盘、合作共赢”投资理念,积极寻找央企、地方国企及标杆企业等合作伙伴,与武汉地产、重庆康田建立合作关系,大幅降低自有资金比例,有效减轻公司资金压力。

(2)创新模式,商业运营能力转型升级

2019年,商业运营以商业资产运营能力提升为核心,以自营IP品牌打造、泛悦集采中心等新业务发展及轻资产管理输出为驱动,推动商业转型升级,商业运营能力稳步提升。一是主动对商业项目进行调改。

2018年,公司对商业项目泛悦汇.KA街进行调整改造后重装开业,取得了较好的调改效果。2019年,公司在总结泛悦汇.KA街调改经验的基础上,对南国大家装珞狮路店、月星家居珞狮路店整体进行了业态调整,改造升级为泛悦.城市奥特莱斯;同时,对泛悦Mall.西汇店、南国大家装汉西店部分区域进行了调改,重塑南国商业新形象。二是五大自营IP品牌顺利落地。打造南国自营IP新矩阵。三是轻资产管理工作稳步推进。轻资产运营项目成都云立方、美立方均已完成签约并顺利开业,还将加强内外部存量商业盘活工作,促进公司商业运营能力、品牌及人才团队的输出。四是商业信息化及智能化建设初见成效。采取BOT模式对停车场实行智能化改造,实现“泛悦.家”网上商城上线运行,强化悦商系统租费收缴及动态管控作用,实现CRM大会员系统优化升级,促进“泛悦卡”线上交易及智能O2O服务平台建设。

(3)产业推进,产业运营招商能力逐步提升

落实“产业化推进年”工作要求,以泛悦中心写字楼和华中小龟山文化金融公园为抓手,产业招商及运营服务能力稳步提升。加强中文文化公司的管控力度,充分发挥中文文化公司产业平台优势,促进产业资源拓展及产业IP转化落地,产业协同效应初步显现。

(4)强化管理,标准化管理促效率提升

一是公司梳理了公司2019年-2021年的战略发展规划,制定了清晰可落地的规划目标。二是通过内部竞聘、外部引进的方式,围绕战略目标对经营班子进行了较大范围调整。三是持续提高内部管理水平,管控体系越来越完善,管控效率越来越高,标准化管理要求进一步落实落细。

(5)党建引领作用持续加强

公司党委以“不忘初心、牢记使命”主题教育为抓手,以“守初心、担使命、找差距、抓落实”为总要求,将党建工作与公司生产经营工作充分融合,切实发挥党建引领作用。一是加强党建理论学习,抓思想认识到位。二是加强党组织建设,抓组织领导到位。三是坚持实事求是,抓检视问题到位。四是加强群团组织建设,企业凝聚力和向心力不断增强。

新增土地储备项目

融资途径

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

截止2019年12月31日,本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户提供购房按揭贷款的担保余额为258,787万元,担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。没有发生由于担保而发生损失的情形,因此该项担保对公司的财务状况无重大影响。

董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)二、核心竞争力分析

报告期内,公司继承和发展了二十年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化和核心竞争优势,为公司实现持续、稳健发展奠定了基础。

持续提升的价值创造能力

经过多年商业地产开发运营实践和积累,公司已经成长为区域有影响力的商业地产开发商和运营商,公司加快了跨区域发展步伐,在商业地产“空间”和“内容”的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的能力,商业开发运营管理团队经验丰富。

日趋成熟的运营模式及丰富的产品线

经过多年的耕耘,公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式,四条主要产品线的开发运营能力及品牌影响力不断提升,并已具备快速复制的能力及条件。同时,公司正在培育和打造第五条产品线泛悦.城市奥特莱斯。

持续优化的股权结构及优质股东

南国置业控股股东为电建地产,电建地产承诺,将利用自身资源和资本优势,积极推动南国置业业务的发展,并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业务发展机会时,给予南国置业相应优先选择权。电建地产成为南国置业的控股股东进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。

优质的土地储备

公司目前储备项目主要位于武汉、重庆、成都、深圳等城市规划的中心商业区和市级商业副中心区的重要节点上、地铁换乘枢纽和地铁覆盖位置及城市核心区域。随着公司实际控制人中国电力建设集团参与相关重点城市轨道交通、基础设施建设的推进,公司获取重要交通节点特别是沿城市轨道交通站点区域大型综合体开发用地的实力也将持续提升。

高忠诚度的客户资源和丰富的商户资源

成熟的商业模式及开发运营能力确保了公司商业地产项目的成功,实现了公司、业主和商户多方共赢,获得了业主和商户的信任,老客户重复购买和推荐购买比例稳步提升。公司与多家知名品牌建立了战略合作关系。三、公司未来发展的展望

1、行业竞争格局和发展趋势

2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,是实现第一个百年奋斗目标、为“十四五”发展和实现第二个百年奋斗目标打好基础的关键之年。中央经济工作会议指出,扎实做好2020年国有企业工作,要以提质增效为抓手,着力实现高质量、有效益、可持续的增长;确保国资国企改革取得突破性进展,确保为国家重大战略实施提供有力支撑,确保守住不发生重大风险底线。

2020年新年伊始,受新冠疫情影响,我国经济短期下行压力明显增加,国内消费需求疲软,餐饮、旅游、交通等行业受到较大冲击,制造业、基建等投资也受到明显抑制,房地产行业作为经济发展的压舱石和稳定器,目前也面临较大挑战。在此背景下,国家将会陆续出台一系列财政、货币等政策措施刺激经济增长,但预计房地产行业政策仍会延续“房子是用来住的,不是用来炒的”这一明确的主线,房地产调控政策将以“稳”为主,因城施策、一城一策仍将持续。

2020年,住宅行业集中度将持续提升,在新冠肺炎疫情影响下,首置和改善型购房需求有望进一步激发。同时,购房偏好将有所改变,客户将更加关注开发商的品牌、户型、配套、物业服务等综合品质,这将给公司带来新的发展机遇。对商业地产而言,单一的线下销售模式受到了巨大冲击,线上运营步伐将进一步加快。

2、公司发展战略

公司坚持以商业地产开发与运营为主体,以地产金融业务和产业地产等新兴业务为两翼的“一体两翼”发展战略,围绕“3+4+N”进行投资布局。3个重点深耕发展城市为武汉、成都、重庆;4个重点攻坚拓展城市为北京、上海、深圳、广州;N个机会进入城市以南京、杭州、郑州、西安、济南五个城市为主。

为更好的完成战略目标,公司拟对业务模式进行优化,将更加聚集商业地产开发与运营的主营业务,以提升商业规划、定位策划、招商、资产运营能力为核心,以打造自营IP品牌、泛悦集采中心等新业务发展和轻资产管理输出为助推,不断加快推进商业转型升级。公司也将更加重视线上业务的发展,搭建南国特色的线上平台“泛悦.家”,打通悦商系统、CRM大会员系统、“泛悦卡”线上交易、智能O2O服务平台,形成线上合力,做好线上线下协同。

公司将进一步优化组织架构,梳理业务流程和权责体系,完善激励考核措施,不断提升组织品质,激发组织活力。

3、可能面临的风险

(1)政策调控风险。

2020年我国将坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,“因城施策”,适度从紧的政策导向不会有根本改变。但年初突如其来的新冠疫情仍在持续发酵,受其影响,我国经济短期下行压力明显增加。

面对新冠疫情的影响,中央政府已出台稳经济政策,明确要加大宏观政策调节力度,积极的财政政策持续发力,稳健的货币政策灵活适度,增加资金流动性,加大减税降费力度等。目前部分城市已经出台降低预售条件、延时竣工时间等相关政策,加大行业扶持力度,缓解企业资金压力,提升企业开发投资信心,以达到防范系统性风险、保障城市房地产开发建设顺利进行的目的,进一步促进房地产市场平稳运行。

(2)市场风险。

随着房地产企业集中度的日益加强,中小房企生存压力日趋加大。房地产行业是资金密集型行业,对资金需求量大,除利用自有资金外,还需利用预售收回的资金、银行借款等其他方式满足经营所需。市场预期发生变化,引发销售不畅,可能会对公司的资金筹集和现金流状况造成重大影响。

在新冠疫情对经济发展各层面造成较大冲击的背景下,公司将攻坚克难,采取有效措施,积极有效应对,推动公司房地产业务的持续健康发展。

(3)融资风险

2019年新一轮房地产融资收紧,房地产信托融资受到整顿,当前,银行贷款、信托、债券、私募基金等融资方式均已受到严格监管,房地产融资政策空前严厉。而在公司积极增加土地储备、加速业务发展的过程中,需投入大量的资金用于土地获取和项目开发。

公司项目开发资金来源除自有资金外,还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生超预期重大变化或调整,可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升,从而对公司的生产经营产生不利影响。

公司目前财务状况稳健、现金流充裕、资信状况良好,未来将进一步严控财务风险,积极探索多种融资途径,为项目开发建设筹措资金。

上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2020年度的盈利预测,能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素,存在很大的不确定性,请投资者特别注意。

申请时请注明股票名称