移动版

房地产行业-对三四线城市成交持续性的分析:当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升

发布时间:2017-02-28    研究机构:华创证券

投资要点

近期一二线城市成交持续缩量,三四线则连续5个月放量引起市场关注,但对持续性仍存质疑,大多数观点认为三四线超预期放量源于短期因素,包括:回乡置业、12月转签约、投资客等,其成交放量并不会持久。而我们的观点恰巧相反,诚然上述短期因素确实起到助力作用,但市场可能忽略了过去几年中三四线城市一些显著变化,包括库存明显下降、需求更趋健康、信贷政策友好、棚改货币化安置等中期因素或将推动需求释放或能持续,其中尤其是大城市周边、有产业支撑的强三线城市或将迎来量价齐升。此外,在考虑到三四线强于市场预期以及棚改货币化安置有力支撑,我们上调17年住宅销售面积同比由原先-10%至-5.8%,并预判17年全国新开工、拿地、投资等将略好于预期、但弹性不大。因而我们维持前期A股地产将呈现分化的逻辑,其中,一二线城市由于库存低、基本面和政策面反向,呈现量缩价稳,看好一二线城市存量资源和增量获取资源优秀的房企;而三四线由于库存高、基本面和政策面正向,呈现放量价稳,看好大城市周边的强三线布局的高成长型房企,并维持推荐:1)强三线开发:新城控股、光明地产、华夏幸福、荣盛发展;2)一二线资源:招商蛇口、首开股份、北京城建等;3)央企整合:华侨城A、保利地产、南国置业(002305)。 支撑评级的要点

供应:土地连续3年缩量、销量大好2年,三线可售库存明显下降

14-16年,在国家去库存号召下,全国土地缩量、销量大好,导致全国已开工未售库存从36个月降至21个月,去库存效果明显、但三四线去库存仍未完成;其中,部分三四线拿证可售库存已由高点24个月降至14个月,而我们调研的昆山、常州、镇江和扬州可售库存也从前期高点20多个月下降至目前4-10个月;而库存改善推动价格上涨动力也随之带动了需求。

需求:近期本地需求回归熨平外地客波动,促三线需求结构更趋健康

在15-16年一二线城市房价大涨之后,长三角三线城市承接外溢需求占比在逐步提升,普遍外地客占比到20%,并在16年10月重启限购之后爆发,个别项目外地客占比一度高达80%,而后由于外地客投资热情降温和本地需求提升,导致外地客占比有所回落、但仍略高于限购前的20%,而目前回归为本地需求为主的结构可能更有利于三线城市销售放量可持续性。

信贷:三线依然较友好的信贷政策将助力本地需求和外地需求释放

在一二线城市信贷政策逐步从严背景下,目前三四线城市按揭贷款为首套20%首付+8.5折利率、二套房首付30%+1.1倍利率,并银行对首套认定标准较松,因而平均60-80%客户都可享受首套优惠标准,显示出目前三四线城市信贷政策仍非常友好,这将有利于当地需求和外地投资客在三四线城市需求的释放,尤其是大城市周边、有产业支撑的强三线城市的销量。

棚改:棚改货币化安置被市场所忽略,但却是三四线需求重要支撑

过去2-3年中,棚改货币化安置在全国去库存过程中起到了重要作用,但却也被市场所忽略;住建部公布16年货币化安置面积2.5亿平(货币化安置比例49%),占比当年全国销售18%;我们预计17年达3.1亿平(预计比例60%),而在实际调研过程中发现事实同样如此,常州招商花园城数据每年棚改货币化安置占比达到11-25%,而镇江未来5年大拆迁下估算每年将催生约160万平购房需求,占比镇江全年销售的16%。

基本面:上调17年销售同比至-5.8%,并预判全年投资或略好于预期

销售方面,在考虑货币化安置及三四线需求对冲后,预计17年三四线货币化安置需求达3.1亿平、上升5,600万平,三四线非货币化安置需求假设同比增5%至6.0亿平、上升2,900万平,并假设一二线需求同比降30%至3.9亿平、下降1.7亿平,合计17年12.9亿平、同比-5.8%(前期预测-10%);投资方面,一二线土地紧缺、回款下滑将拖累投资,四线库存高无意新增投资,而三线由于目前仍处去库存大环境及过往鬼城风险警示而不敢贸然大加库存,因而预计开工、拿地、投资略好于预期、但弹性不大。

申请时请注明股票名称