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房地产行业17年政府工作报告点评:三四线继续去库存、棚改货币化安置托底,维持看好强三线开发

发布时间:2017-03-06    研究机构:华创证券

1.房地产去库存略有成效,但三四线库存仍高、仍将推进去库存17年政府工作报告中再次强调三四线城市去库存。14-16年,在国家去库存号召下,全国土地缩量、销量大好,导致全国已开工未售库存去化月数从36个月降至21个月,去库存效果明显,但全国已开工未售面积仅从14年底高点28.7亿平米下降11%至目前的25.4亿平米,从绝对值而言库存仍高,并且大部分都处于三四线城市,因而我国后续三四线城市主要任务依然是去库存,而去库存支持力度并不会减弱。

2.因城施策、有保有压,一二线防泡沫从严、三四线去库存支持17年政府工作报告中再次强调因城施策、分类调控,以及加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,维持了16年底中央经济工作会议的基调。因而后续楼市政策仍旧是分化的,一二线从严防泡沫、三四线积极推进去库存,实际上目前无论是基本面还是政策面上一二线和三四线都是割裂的两个主体,预计很难会有全国性统一政策出台,预计基本面分化后续仍将维持甚至加剧,并维持我们近期对三四线成交向好的判断。

3.棚改总量不变、但货币化安置结构提升,将对三四线需求强托底17年政府工作报告中再次强调棚改货币化安置。过去2-3年中,棚改货币化安置在全国去库存过程中起到了重要作用,但却也被市场所忽略;住建部公布16年货币化安置面积2.5亿平(货币化安置比例49%),占比当年全国销售18%;我们预计17年达3.1亿平(预计比例60%),占比当年全国销售20-25%,而在实际调研过程中发现事实同样如此,常州招商花园城数据每年棚改货币化安置占比达到11-25%,而镇江未来5年大拆迁下估算每年将催生约160万平购房需求,占比镇江全年销售的16%。

4.维持全年三四线成交不弱,并维持看好强三线开发以及一二线资源过去几年中三四线城市一些显著变化,包括库存明显下降、需求更趋健康、信贷政策友好、棚改货币化安置等中期因素或将推动需求释放或能持续,其中尤其是大城市周边、有产业支撑的强三线城市或将迎来量价齐升。因而我们维持前期A股地产将呈现分化的逻辑,其中,一二线城市由于库存低、基本面和政策面反向,呈现量缩价稳,看好一二线城市存量资源和增量获取资源优秀的房企;而三四线由于库存高、基本面和政策面正向,呈现放量价稳,看好大城市周边的强三线布局的高成长型房企,并维持推荐:1)强三线开发:新城控股、光明地产、华夏幸福、荣盛发展;2)一二线资源:招商蛇口、首开股份、北京城建等;3)央企整合:华侨城A、保利地产、南国置业(002305)。

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