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南国置业:2014步入成长年

发布时间:2014-04-22    研究机构:华泰证券

投资要点:

公司2013年实现营收16.55亿元,同比下降25.06%;归属于上市公司股东的净利润5.41亿元,同比增长21.34%,实现基本每股收益0.56元,略低于我们及市场预期。

业绩低于预期或因控股股东变更致原有经营节奏有所调整。营收大降因汉口城市广场一期合作项目的10.08亿元销售额计入投资收益。公司净利润增速略低于预期我们认为主要原因是公司去年经历中国水电入驻,控股股东变更事件使得原有的经营节奏有所调整,以致部分项目的竣工结算进度不达预期。合同销售额23亿,较12年下降23%,主要受12年新开工仅13.9万平米带来可售货量不足的制约。

大股东在项目合作和资金方面支撑公司进入高成长通道。(1)资金支持。中国水电地产和董事长许晓明分别向公司提供不超过23亿元和7亿元的委托借款,利率不高于基准利率上浮30%及公司同期融资平均成本。在获得资金支持后,公司13年新增储备达60万平米,超年初50万平米的计划,新开工达到68.8万平米,是12年13.9万平米的5倍,为14年充足的可售货量奠定基础。(2)项目合作空间大。中国水电目前正以BT模式开发深圳和成都地铁项目,武汉地铁建设也在洽谈。公司项目拓展一贯坚持围绕核心商圈和轨道交通重要节点。目前运营的35.6万方商业面积大多位于地铁沿线和未来的换乘站点。未来南国置业(002305)可借助自身丰富的轨道交通周边商业的开发管理经验,和中国水电实现优势互补,选择性地参与水电地产部分优质项目商业部分的开发。此外,考虑到中国水电在全国拥有的800万方丰富的项目储备,未来合作空间巨大,公司走出武汉的步伐有望加快。新任大股东带来的项目合作空间和资金支持足以打破公司过去规模过小,异地复制困难的瓶颈,支撑公司进入高成长通道。14年预计可售货量约55亿,90%为新推。公司运营的均为商业项目,新推货量过去一直保持80%以上的高去化率,因此我们估算明年销售可达近40亿,同比增长近75%。

溢价收购要约增强信心,未来存资产注入预期。中国水电近期以7.7元价格(目前股价6.86元)向全体股东发起要约收购11.39%股权,许晓明先生将以其10.34%股权优先接受要约收购,完成后中国水电持股达41%,将正式成为公司大股东。中国水电拥有储备项目约800万平米,目前房地产再融资窗口打开,未来若要借助再融资渠道进一步规模扩张,势必要解决同业竞争问题,公司或可作为主要地产运作平台进行资产注入。

投资建议:看好公司在大股东中国水电地产入驻后获得实质性的资金和项目支持,突破规模瓶颈,扩张加快,2014将步入成长年。预计公司14/15年分别实现EPS0.78/0.96元,对应PE8.8X/7.1X,维持“增持”评级。风险提示:大股东支持力度低于预期;

申请时请注明股票名称